Paralegal

 Reglerna om panträtt i fastighet hittar vi i Jordabalken (JB) kapitel 6. Reglerna om inteckning hittar vi i kapitel 22 i nämnda balk. Om du är lagfaren ägare till en fastighet så kan du ta ut inteckningar i denna. Detta ansöker du om hos LantmäterietDenna inteckning är en förutsättning för att du sen ska kunna upplåta panträtt till t.ex. en bank som säkerhet för ditt lån på fastigheten (JB6:1) Själva pantbrevet är beviset för inteckningen. När man ansöker om inteckning på en fastighet så får man betala stämpelskatt som är 2011 2% av beloppet på inteckningen. Ett pantbrev på 1 000 000 kronor kostar alltså ca 20 000 kronor att ta ut. Man får också betala en expeditionsavgift till Lantmäteriet.

Det är alltid den fastighetsägaren som senast sökt lagfart på fastigheten som måste ansöka om inteckningen.(JB 22:1, 22:2) Har man köpt en fastighet men ännu inte sökt lagfart på den så är man civilrättslig ägare till fastigheten. Den lagfarne ägaren är den gamla ägaren tills den nya ägaren fått lagfarten. Behöver man då få lån beviljade innan man fått lagfarten måste man alltså prata med den gamla ägaren om att man behöver få inteckningar och då får denna ansöka om det. Detta ligger också i den gamla ägarens intresse för att få köpet att gå igenom. Är sökanden gift och fastigheten är giftorättsgods eller används som gemensamt boende så krävs samtycke för inteckningen (Äktenskapsbalken 7:5, )Om sökanden är sambo så och fastigheten inköpt för gemensamt boende krävs också samtycke (Sambolagen 23§).

När man tar ut en ny inteckning i sin fastighet så utfärdas numera normalt ett datapantbrev av inskrivningsmyndigheten. Om det rör sig om en privatperson som ska låna ut pengar till ägaren av fastigheten och ha ett pantbrev som säkerhet krävs det papperspantbrev och detta måste man då särskilt meddela vid ansökan. Då får man alltså ett papper i handen som bevis på sin pant för att överlämna till den som ska ge en lånet.

”Nedanstående uppgifter måste man alltid ha med i ansökan om pantbrev:

• Samtliga fastighetsbeteckningar som ansökan gäller
• Fastighetsägarens personnummer
• Inteckningsbeloppet
• Sökandens underskrift och namnförtydligande
• Eventuella medgivanden”

(källa:Lantmäteriet inteckningar )Se även JB 22:3

Panthavaren registreras som panthavare i pantbrevsregistret. Om det är ett datapantbrev som det gäller så kopplas sen skuldebrevet (reversen) ihop med pantbrevet och inteckningen pantsätts. Ett pantbrev anses i lagens mening överlämnat till borgenären när man överlämnat det fysiska pantbrevet till pantbrevshavaren, d.v.s. den som har lånat ut pengar mot säkerhet till dig. När det gäller datapantbrevet så anses det överlämnat när borgenären registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret. (JB 6:2)

När ett lån som har ett pantbrev som säkerhet har betalats av så omvandlas pantbrevet till ett ägarhypotek. Då står det fastighetsägaren fritt att använda detta igen som säkerhet för ett lån. Om man har betalat av ett lån till en viss del och pantbrevet överstiger lånebeloppet så uppstår ett överhypotek. Så om pantbrevet är på 200 000 och lånet är på 120 000 kronor så är alltså överhypoteket lika med 80 000 kronor. Detta överhypotek kan användas till att ta nya lån och pantsättas till en andrapantshavare. (JB 6:9)

Om du köper ett hus får du då allting med som du ser på visningen (förutom möbler, tavlor och andra personliga tillhörigheter)? D.v.s utgör det fastighetstillbehör, byggnadstillbehör eller är det lös egendom? Det kan ibland vara väldigt svårt att bedöma var gränsen går för om det är en lös sak och eller något som tillhör fastigheten/byggnaden. Här tänker jag gå igenom det mest grundläggande vad gäller bostadshus, givetvis finns det alltid specialfall och undantag.  Lagrummet för detta finns i Jordabalken.

Fastighetstillbehör

Fastighetstillbehör (JB 2:1) är byggnader, ledningar, stängsel och anläggningar som har byggts för stadigvarande bruk inom fastigheten.  Gränsen för en fastighet kan man hitta i fastighetsregistret.  Det som har byggts för att endast brukas en del av året men ändå kan anses tillhöra fastigheten är t.ex. en lyktstolpe. Träd och växter som står på rot tillhör också fastigheten. Ägarna får alltså inte ta med sig bärbuskarna i trädgården när de flyttar.

Byggnadstillbehör

Om vi tittar på JB 2:2 så säger den att till en byggnad hör fast inredning avsett för stadigvarande bruk och det som byggnaden blivit försedd med sådant som är avsett för stadigvarande bruk. Exempel på byggnadstillbehör är spis och badkar. Också markis, brandsläckare (brandredskap anges i lagen) ledning för vatten, värme,ljus , sånt som har kranar och kontakter m.m. är byggnadstillbehör.

Det som en hyresgäst har satt in i en fastighet tillhör inte fastigheten, inte heller om det satts dit av någon annan än fastighetsägaren själv. Om fastighetsägaren har satt in ett föremål som han inte är ägare till så är detta inte heller ett fastighets- eller byggnadstillbehör (JB 2:4).

Det som ännu inte är installerat i en fastighet är heller inte ett byggnadstillbehör. Så ser du en jacuzzi i källaren som inte är installerad när du är på visning av ett hus så är detta alltså inte något som ingår i byggnaden och denna har de nuvarande ägarna rätt att ta med sig vid en försäljning.

Jag tror den vanligaste missuppfattning vad gäller bostadsrätt är att man äger sin lägenhet på samma sätt som man äger t.ex. en villa eller annat hus. Du kanske har hört att det är viktigt att sätta sig in i bostadsrättsföreningens ekonomiska situation utan att ha tänkt så mycket på varför? Den ekonomiska situationen kan man sätta sig in i genom att läsa bostadsrättsföreningens årsredovisning.

När du köper en bostadsrätt så köper du inte lägenheten utan en andel i en ekonomisk förening som utgör bostadsrättsföreningen. Den ekonomiska föreningen äger lägenheterna. Mot denna andel har du köpt dig rätten att bo i en av föreningens lägenheter. Hur stor andelen är beror bl.a. på hur stor lägenheten är. Den ekonomiska föreningen förvaltar husen, t.ex. står för utvändiga reparationer, tar hand om gemensamma tvättstugor m.m. Om det är en större förening så finns det ibland också fastighetsskötare anställda för att ta hand om utemiljön. För detta betalar du en avgift till föreningen, det kallas ibland felaktigt hyra när man talar om bostadsrätt. Ibland görs vissa uppgifter i föreningen av föreningens medlemmar för att hålla nere kostnaderna för den gemensamma föreningen. En titt i stadgarna kan ge närmare besked.

Om du har lån på din bostadsrätt så har du gentemot banken försatt din andel i den ekonomiska föreningen i pant (lämnat den i säkerhet) och du har ett bostadsrättslån med en viss ränta som brukar vara ganska bra och en ganska lång amorteringstid, kanske på 50 år.

Men vad händer då om föreningen skulle få så dålig ekonomi att föreningen går i konkurs? Då utses en förvaltare åt husen som kanske säljer husen och du står där med en hyresrätt istället beroende på vem som tar över förvaltarskapet. Om föreningen har gått i konkurs så har du inte längre någon säkerhet (pant) för ditt lån gentemot banken. Då görs ditt bostadsrättslån om till ett blancolån i bästa fall. Med ett blancolån har du en avsevärd högre ränta, oftast minst det dubbla mot vad du har på ett bostadsrättslån med en betydligt kortare amorteringstid, kanske 10 år. Vilket naturligtvis gör att du har en betydligt högre månadskostnad helt plötsligt. I allra sämsta fall så kanske banken inte anser du är kreditvärdig utan att ha någon säkerhet och kräver att du betalar tillbaka hela eller delar av lånet direkt. Utöver detta kanske också din lägenhet har gjorts om till en hyresrätt med en betydligt högre hyra än vad du betalade i avgift till bostadsrättsföreningen. Du kan rikta ditt krav på insatsen du betalade för bostadsrätten mot konkursboet men det blir en oprioriterad fordran och chansen att du får några pengar tillbaka är näst intill obefintlig.

Med detta vill jag inte avråda dig från att köpa bostadsrätt bara råda dig att fundera en extra gång, om du går i tankar på att flytta till bostadsrätt, på hur föreningens ekonomi ser ut, vad du köper in dig i och vilka risker det kan finnas med en bostadsrätt. Själv bor jag i bostadsrätt. Är du inte van att tolka årsredovisningar så ta hjälp av någon kunnig. Fundera också över om det är några större kostsamma reparationer på gång i föreningen, om det är stambytt, och hur mycket det finns i en eventuell reparationsfond. Även om inte föreningen går i konkurs så kan det leda till stora avgiftshöjningar om det inte finns nån beredskap för större reparationer genom en reparationsfond som naturligtvis bör vara större ju större föreningar och antal bostäder det handlar om.

De flesta föreningar har en bra ekonomi och bra förvaltning. Många föreningar har också en större organisation i ryggen att vända sig till t.ex. om det är en förening inom Riksbyggen, HSB-förening och liknande. Då kan föreningen vända sig till organisationen för att få hjälp och råd i saker som ligger inom förvaltarskapet som t.ex. juridiska och ekonomiska frågor. Så avstå inte från att köpa bostadsrätt men var en medveten köpare inte bara när det gäller själva lägenhetens skick och standard utan även vad gäller den ekonomiska föreningen du köper in dig i!

Jag tänkte ge er en inblick i hur ett avtal kommer till stånd.

För att ett avtal ska komma till stånd krävs att någon ger ett anbud och att den som har fått ett anbud accepterar budet. Anbud och accept regleras i Avtalslagen (1915:218) och förkortas AvtL. Det fullständiga namnet om man tittar på Notisum eller i lagboken är: ”Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område”. Ett anbud i avtalslagen mening är det om:

• Om det är riktat till en specifik mottagare eller krets.
• Det är skriftligt eller muntligt
• Skall i princip kunna besvaras ja eller nej

Ett reklamerbjudande från en affär är alltså inte ett erbjudande i Avtalslagens mening eftersom det inte är riktat till en tillräckligt specifik krets.

Den som ger ett anbud är anbudsgivare och den som får ett anbud är anbudstagaren. Exempelvis om A ringer till B och säger att han får köpa en bil för 10 000 kronor. Då kan vi slå fast att det är ett anbud i enlighet med ovanstående, det är muntligt, det är riktat till en mottagare och kan besvaras ja eller nej. Men vad händer om den som accepterar budet ändrar något? Vad händer om accepten lämnas försent? Eller om anbudstagaren lämnar sin accept försent? Vad innebär egentligen för sent?

Oren och sen accept

Men vad händer då om vi tar bilexemplet och B försöker pruta på priset?

B svarar A att ja jag vill köpa din bil men mer än 9000 är den inte värd så det vill jag betala. I så fall har B lämnat en så kallad oren accept. En oren accept är detsamma som ett nytt anbud i avtalslagens mening. Då är A inte längre bunden av sitt anbud och kan välja att sälja bilen till någon annan. Om A inte har gett anstånd med svaret och B ringer upp nästa dag och säger att han vill köpa bilen för 10 000 kronor är detta en s.k. sen accept. I det fallet är inte A längre bunden av sitt anbud utan svaret från B räknas som ett nytt anbud.

Men som vanligt i juridiken finns det alltid undantag från reglerna. Om den som avger ett svar på ett anbud anser det stämma överens med anbudet och anbudsgivaren inser eller borde insett detta anses ett avtal komma till stånd.

Muntliga anbud

Om man får ett anbud muntligt så måste man acceptera det direkt. Annars förfaller anbudet och anbudsgivaren är inte längre bunden av det såvida inte anbudsgivaren uttryckligen har gett anbudstagaren anstånd med att lämna ett svar, t.ex. att man får betänketid till nästa dag.

Skriftliga anbud

När det gäller skriftliga anbud så kan dessa göras på olika sätt. T.ex. i mail eller per brev. Vad händer då om ett svar kommer till anbudsgivaren kommer för sent p.g.a. att posten inte har kommit fram på den tid som anbudstagaren trodde när han lade på den? Om den som skickat svaret har skickat det i rätt tid och anbudsgivaren måste ha insett detta så måste anbudsgivaren meddela detta till anbudstagaren utan oskäligt uppehåll om han inte vill anta anbudet. Om han inte gör det så anses ett avtal ha kommit till stånd.

 Lagen säger att så som man kontaktar någon får man finna sig i att bli kontaktad. Om man satt ut en tid i ett skriftligt anbud när man senast vill ha svar så är anbudet förfallet om man ej svarat inom denna tid. Svarstiden gäller från den dagen som erbjudandet är undertecknat. Har man inte satt ut ett svarsdatum så skall anbudstagaren svara inom skälig tid, även om det ej står uttryckligen att svar fordras.

 Förklarings- och befordringsmisstag

 Om man gör ett misstag vid angivandet av en utfästelse så är det ett förklaringsmisstag. Då är det inte bindande om mottagaren borde insett eller insåg detta. Om man exempelvis får ett erbjudande där det är misstänkt lågt pris och man inser att det är helt orimligt så är inte anbudet inte bindande för anbudsgivaren. Befordringsmisstag innebär att om man t.ex. har bett någon på företaget att ringa upp och ge ett anbud för chefen och denna person säger något som inte överensstämmer med det chefen uppgav så måste man underrätta mottagaren utan dröjsmål, gör man inte detta så gäller anbudet.

 Pacta sunt servanda

 Det finns ett antal saker i lagen som gör att ett avtal ändå kan vara ogiltigt, i vissa fall kan man bli löst från ett avtal genom en generalklausul som finns, 36§ AvtL. Att gå in på allt detta skulle bli för långtgående för detta. Man kan ändå säga att grundtesen i lagen är ”Pacta sunt servanda” avtal ska hållas. Jag hoppas att du ändå har fått en liten inblick i att det inte alltid är så enkelt som det kan se ut när man börjar titta på det.

 Har jag missat nåt? Maila mig eller lämna kommentar så lägger jag till det!

”Inlagsfä, och förtrott gods, bör man vårda som sitt eget.” (H:B 12:2 1 men.) Verkar det krångligt? Ja krångligt är just vad språket i lagboken kan upplevas som. Det är gammaldags språk i lagboken även om lagar givetvis både moderniseras och ersätts eller upphävs som man säger.  Att hitta rätt i lagboken är inte så enkelt om man aldrig har bläddrat i den förut.  Numera finns alla lagar på nätet, ett bra ställe att leta på är Notisum där lagarna är återgivna så som de står i lagboken. Eftersom vi har lagboken på tentorna så måste vi kunna hitta i den och detta ger också en grundförståelse för hur lagtexter är uppbyggda och ska tolkas.

Det gäller att hitta rätt lag och rätt paragraf (§) som det hänvisas till. Detta kan vara bra att veta om man t.ex. läser refererat av rättsfall. I dessa hänvisas det till de lagrum som domstolen dömt efter. Då kan man själv se vad lagen handlar om. Alla balkar har vedertagna förkortningar. Står det t.ex. att lagrummet är ” H:B 12:2 1 men” som i mitt exempel ovan så ska man leta i Handelsbalken, kapitel 12, 2 §, 1 meningen.  Ibland finns det även med styckeförkortning, det förkortas t.ex. 2 st. och betyder då andra stycket.

”Sveriges rikes lag”, den blåa lagboken är kanske den mest kända för folk i allmänhet och även den vi använder i utbildningen.  Först i den blåa lagboken kommer de fyra grundlagarna, sen balkarna och därefter bihanget. Grundlagar är lagar som endast kan ändras efter två riksdagsbeslut med ett val emellan. Balk är ett gammaldags ord för lag och är sammanhållna lagar som tar upp ett område. T.ex. tar Ärvdabalken upp lagar om testamente, arv, laglotter, dödsbon o.s.v.  Bihanget tar upp lagar som inte passar in i någon av balkarna. En lag i bihanget har lika stor juridisk tyngd som en lag i en av balkarna.

Men numera verkar Sverige också på en internationell arena och är med i EU. Samhället blir också mer komplicerat och behovet av nya lagar såväl som ändringar i lagar är konstant. Vad som också är inkluderat i ”Sveriges rikes lag” och nytt för 2011 års lagbok är:

•  Fördraget om Europeiska unionen – EU-fördraget (i lydelse enl. Lissabonfördraget)
• Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt – EUF-fördraget
• Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna
• Socialförsäkringsbalk (2010:110)
• Fängelselag (2010:610)
• Plan- och bygglag (2010:900)
• EU:s underhållsförordning

Det finns andra lagböcker som är indelade efter en annan ordning än den blåa, det finns en grön lagbok kallad ”Svensk lag” och det finns en röd lagbok som heter ”Sveriges lagar”